En total, son tres pasos previos y obligatorios, los que hay que dar para reclamar las deudas a los vecinos morosos.
PRIMER PASO
Celebración de una Junta de Propietarios, debidamente convocada, en la que se acuerde aprobar la certificación y liquidación de la deuda, así como autorizar al presidente o al administrador para exigirla judicialmente.
Se le notificará la convocatoria por carta certificada con acuse de recibo, burofax o por correo electrónico (si el propietario ha comunicado que se le puede notificar por este medio).
Si no la recibe por ningún medio, se publica una diligencia en el tablón de la Comunidad o algún lugar visible como los buzones o ascensores, que a los tres días surtirá los efectos de notificación conforme al artículo 9.h de la Ley de Propiedad horizontal.
SEGUNDO PASO
Redactar el acta de la Junta de la Comunidad de Propietarios en la que se acordará la certificación y liquidación de la deuda del propietario, desglosando la deuda por fechas y conceptos. En dicha acta, se expresará el acuerdo de habilitar al presidente a demandar en nombre de la comunidad.
El acta deberá contener los requisitos esenciales; lugar, fecha, convocatoria, asistentes y acuerdos, debiendo ir firmada principalmente por el Presidente. Igualmente, si hay Administrador-Secretario, también deberá firmar el acta.
Se le notificará el acta por carta certificada con acuse de recibo, burofax o por correo electrónico (si el propietario ha comunicado que se le puede notificar por este medio).
Si no la recibe por ningún medio, se publica una diligencia en el tablón de la Comunidad o algún lugar visible como los buzones o ascensores, que a los tres días surtirá los efectos de notificación conforme al artículo 9.h de la Ley de Propiedad horizontal.
TERCER PASO
Redactar el certificado-liquidación de deuda. La misma tendrá forma de carta dirigida al propietario deudor y expresará que a través de la Junta de Propietarios se aprobó la liquidación de deuda y se acordó emprender acciones judiciales para reclamar la deuda, facultando al Presidente a realizar los actos necesarios a tal fin.
Se advertirá al propietario moroso de que se trata de un requerimiento previo a demanda, para que en plazo de X días proceda al pago de la cantidad reclamada, indicándole que, si transcurre dicho plazo sin que el mismo se haya producido, se producirá a la reclamación judicial, correspondiéndole el pago de las costas procesales.
Debe ir firmada por el secretario-administrador de la comunidad con el visto bueno del Presidente.
Se le notificará el requerimiento por carta certificada con acuse de recibo o burofax .
Si no lo recibe por ningún medio, se publica una diligencia en el tablón de la Comunidad o algún lugar visible como los buzones o ascensores, que a los tres días surtirá los efectos de notificación conforme al artículo 9.h de la Ley de Propiedad horizontal.
Esta comunicación debe dirigirse en primer lugar al domicilio del deudor que haya indicado para las diferentes notificaciones referentes a la Comunidad, en su defecto se hará en el piso la o local que el deudor tenga en la comunidad; o de ser imposible por este medio, se efectuará la notificación mediante colocación del acuerdo adoptado, durante tres días naturales, en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto, con expresión de la fecha y los motivos por los que se procede a notificar de esta forma.
Una vez cubierto estos trámites, la Comunidad ya puede iniciar los trámites judiciales contra el vecino moroso.
JUICIO MONITORIO
El procedimiento a seguir será el juicio monitorio, aportando toda la información y documentación que se pueda acreditar la existencia de la deuda y los medios de comunicación realizados.
COSAS A TENER EN CUENTA
Destacar que el plazo que tiene la comunidad de propietarios para reclamar las deudas es de 5 años. Sin embargo, existe un periodo transitorio tras la reforma de 2015 según el cual, las deudas generadas y reclamables antes del 7 de octubre de 2015 se regularán por la ley anterior, es decir, la prescripción será de 5 años o 15 años, según la jurisprudencia de cada Audiencia Provincial.
Si una persona adquiere una vivienda o local, deberá de responder de las deudas del antiguo propietario a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición, y a los tres años anteriores. La fecha a tener en cuenta es la de la escritura de compraventa y en casos de ejecución judicial, según unánime jurisprudencia, la del auto de adjudicación.
Artículo original por Nauzet Duque Torres y adaptado por JAP & ASOCIADOS